¿Cómo financiar la vivienda social?


El aprovechamiento de la tecnología, la consideración de factores sociales propios de cada país y la priorización de la evidencia energética son algunas de las tendencias que la Banca de Desarrollo emplea en el financiamiento de la vivienda y el desarrollo habitacional.


Elaborado con base en el workshop «Desarrollo habitacional y soluciones de financiamiento a la vivienda», realizado durante la 48.ª Asamblea General.

Dirigido por Ana Salveraglio, presidenta del Comité Técnico de ALIDE para el Financiamiento de la Vivienda e Infraestructura y del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), el propósito del workshop fue analizar las prácticas de bancos de desarrollo de países de América Latina, el Caribe y extrarregionales, en relación con el financiamiento de la vivienda social y sostenible; arriendo y leasing habitacional, y el uso de inteligencia analítica para el desarrollo de productos financieros que sirvan como referencias a la Banca de Desarrollo en su labor de impulsar el crecimiento del sector y la disminución del déficit habitacional en la región.

KfW y el efecto «capuccino»

Vania Vega Ojopi, gerente senior de KfW Banco de Desarrollo de Alemania, comentó sobre el proceso de aplicación y aprobación de préstamos domésticos de fomento en el sector vivienda, y otros apoyos en materia de financiación internacional, como el Programa EcoCasa, en México.

En primer término, refirió que KfW es un banco de desarrollo de segundo piso, que opera en el ámbito del fomento doméstico —financiamiento de pequeñas y medianas empresas, vivienda, eficiencia energética, proyectos de municipios— y del fomento internacional —sectores público y privado, exportaciones alemanas y europeas—. KfW no tiene una red de sucursales bancarias de atención a clientes, su vinculación es con los intermediarios financieros, quienes están en contacto directo con los clientes. En el sector vivienda otorgan, principalmente, créditos para construcciones nuevas y para la modernización de viviendas existentes, ambos con énfasis en eficiencia energética, en atención al compromiso del Gobierno alemán de disminuir los efectos negativos sobre el clima.

En relación con la estandarización y automatización en el sector vivienda, manifestó que la decisión de introducir una mayor sistematización provino del directorio del banco en el año 2014, en respuesta a dos necesidades advertidas: a) clientes necesitan, en época de entornos digitales, conocer prontamente si tienen acceso o no al crédito para la compra de vivienda, y b) considerando que KfW no trabaja directamente con los clientes, era necesario que estos conozcan los programas de KfW en el sector vivienda. En este sentido, una de las primeras medidas fue incorporar toda la información de los programas en internet, con la finalidad de que los clientes accedan a los datos sobre las condiciones de créditos, subvenciones y los bancos cercanos a sus lugares de residencia, entre otros detalles.

Si el cliente desea solicitar un crédito para vivienda acude al banco de su preferencia y completa una solicitud digital. Mientras el empleado del banco se ocupa de orientar y conducir el proceso, el cliente recibe un café capuccino. Luego, el empleado envía la solicitud en línea a KfW y al cabo de unos segundos, el banco y el cliente reciben la respuesta (vinculante y definitiva), si es que la propuesta que se ha remitido es financiable. Esto se conoce como «efecto capuccino».

Este sistema automático —que tiene alrededor de 3 años de funcionamiento— fue elaborado por funcionarios del departamento de computación del banco, con apoyo externo. Adicionalmente a ello están haciendo pruebas piloto para la aplicación del software «robotic process automatization», que es conveniente en términos de costo/eficiencia.

Por la experiencia lograda con el sistema de automatización, KfW considera que los productos de promoción tienen que ser fáciles de entender, acceder y solicitar, y estar disponibles a través de medios digitales, desde cualquier lugar donde el cliente busque información.

Efectos del sistema de automatización

  • KfW está más cerca de los clientes, quienes conocen sus productos de promoción y subsidios.
  • La satisfacción de los clientes es alta (98-99 %).
  • Aumentó la eficiencia en los procesos.
  • KfW recibió más de un millón de solicitudes de información a través de internet.
  • La morosidad de los créditos de vivienda es muy baja.

Finalmente, comentó que el Programa EcoCasa, de México, está dirigido al financiamiento de viviendas eficientes en energía, de casas pasivas, siendo el objetivo la reducción de emisiones de dióxido de carbono. Ha sido desarrollado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), con aportes del BID, KfW y Unión Europea, entre otros organismos. Se ha logrado reducir un millón de toneladas de CO2.

FMV: programa de vivienda ecosostenible

Jorge Arévalo, viceministro de Vivienda y Urbanismo y presidente del Fondo Mivivienda, de Perú, comentó que el Programa «Mivivienda Verde» se inició en febrero de 2018 como parte de la política del Estado para promover la adquisición de viviendas sociales ahorradoras de energía. Para lograr este cambio, señaló: «tenemos que dar incentivos a la demanda y a los promotores inmobiliarios que participan en este mercado, con criterios ecoamigables».

Fondo Mivivienda es un banco de segundo piso que concede subsidios para reducir el monto mensual que las familias tienen que atender cuando asumen un crédito hipotecario, y también otorga una menor tasa de fondeo a la banca con la finalidad de que el crédito sea menos costoso. Los subsidios se aplican a viviendas de menor valor y de rango medio.

«En Perú tenemos un grave problema que es el déficit habitacional, y para enfrentarlo tenemos que lograr disminuir el valor de las viviendas y la tasa de interés en los créditos. A esto se adicionan los efectos del cambio climático. Por eso buscamos acompañar nuestras intervenciones con criterios de sostenibilidad», explicó el viceministro Arévalo.

El Programa «Mivivienda Verde» nació con un descuento de 4 % aplicado al saldo del crédito hipotecario, para estimular la compra de viviendas verdes y de precios menores a S/ 140 000. Ese incentivo no fue suficiente, por lo que se optó por incorporar un impulso adicional de reducción de 2,1 % en la tasa de interés (fondeo a la banca comercial con una tasa de 5 %, en lugar de 7,1 %). Con este cambio, las familias perciben un incentivo positivo y los promotores inmobiliarios también observan un cambio en la demanda de viviendas ecoamigables.

¿Qué solicita el FMV a los promotores inmobiliarios? Se les requieren medidas de ahorro de energía y de agua en las viviendas, vía incorporación de sistema completo de luminaria led, de sistema de gas natural, sanitarios y griferías apropiados. Adicionalmente, cada vivienda debe tener contómetros individualizados y los proyectos habitacionales deben disponer de sistemas de reúso de aguas grises.

El programa registró 86 créditos a marzo de 2018. Al cierre de año se esperan más de 1 000 desembolsos por un monto de 50 millones de euros. El menor costo ofrecido por FMV en la tasa de interés, fue resultado de una línea de financiamiento de la Agencia Francesa de Desarrollo (AFD). Al final de 2018 se espera atender a más de 150 000 beneficiarios potenciales de viviendas ecoamigables, quienes obtendrán un beneficio adicional: un menor costo por el pago de servicios de agua y electricidad.


Mivivienda Verde

¿A qué sector está dirigido el Programa «Mivivienda Verde»?
El atributo de vivienda verde corresponde a programas de vivienda social, con valores aproximados de entre US$ 20 000 y US$ 100 000. Es el segmento que puede destinar el pago de una cuota de crédito. A mayor valor de vivienda, menor el subsidio que recibe. La certificación verde la damos a todos los segmentos.

¿Estos beneficios son para proyectos de viviendas o para compra de vivienda individual?
Los programas de vivienda son para grupos familiares, principalmente de segmento bajo.

¿Cómo se controla el cumplimiento o incumplimiento en el uso de materiales de construcción?
La certificación permite que el proyecto en planos cumpla, y también al momento de la entrega de las viviendas a las familias. Hoy no hacemos una medición exacta del impacto. Exigimos que existan los sistemas ahorradores de agua y energía y estamos comenzando a educar a los promotores y familias respecto a este tema.

El sector construcción es dinamizador de la economía. ¿Qué margen se tiene para reducir más las tasas de interés?
El esfuerzo para el Programa «Mivivienda Verde» ha sido excepcional por querer externalidades positivas y, como paso inicial, para un sistema estándar de construcción con las características establecidas. No podemos trasladar este beneficio a los que no cumplen con esta certificación. Para reducir la tasa de interés tenemos otros mecanismos que desde el FMV estamos trabajando.

¿Los créditos del FMV son para el cliente final o para el promotor inmobiliario? ¿Cuáles son los plazos promedio?
Fondo Mivivienda da los incentivos a la demanda. Aún no tenemos sistemas de incentivo a la oferta, aunque sí lo estamos estudiando. Los plazos se extienden hasta los 20 años, pero depende de la evaluación de los intermediarios financieros de primer piso respecto al perfil de riesgo de cada cliente.


Ahorro y vivienda en Colombia

Helmuth Barros, presidente del Fondo Nacional del Ahorro (FNA), de Colombia, manifestó que el nivel de ahorro en América Latina es un problema muy grave debido a la escasa cultura del ahorro y a la ausencia de un margen adecuado para ahorrar. El ahorro en América Latina lo realiza el 9 o 13 % de la población. En la zona euro, esta cifra es del 47 % y en Estados Unidos, del 54 %.

Con relación a Colombia, que tiene una población económicamente activa (PEA) de 20,6 millones de habitantes, indicó que hay 10 millones de trabajadores que cuentan con cesantías —forma de ahorro aportado por el empleador—, las cuales les sirven para comprar vivienda, invertir en educación o usar en períodos en los que estén cesantes.

Los otros 10,6 millones son independientes que no disponen de cesantías. Pensando en este grupo, FNA creó el Ahorro Voluntario Contractual (AVC) hace cinco años. Se trata de una cuenta individual de ahorro por medio de la cual, a través de la suscripción de un contrato, la persona se afilia al FNA comprometiéndose a realizar depósitos de dinero por un valor y tiempo determinado, hasta cumplir la meta del ahorro en el plazo convenido.

Actualmente, 570 000 trabajadores independientes ahorran bajo el sistema AVC, con la finalidad de adquirir su vivienda propia o acceder a educación de calidad. Adicionalmente, 644 000 trabajadores ahorran en la banca privada. En total, 1,3 millones de trabajadores registran este tipo de ahorro.

Ahorra tu Arriendo

En Colombia, 44 % de la población vive en arriendo, realizando pagos de montos elevados. De esta población, el 83 % tiene ingresos mensuales inferiores a US$ 1 600. Este segmento de la población no dispone de margen para el ahorro, ni tampoco para el pago de la cuota inicial de una vivienda.

En este contexto, FNA diseñó el producto «Ahorra tu Arriendo» (ATA), un leasing habitacional dirigido a personas con cesantías o ahorro voluntario en el FNA, y cuyo objetivo es la compra de vivienda nueva o usada. El programa financia hasta el 100 % del valor de la vivienda si es nueva, y hasta el 95 % si es usada. La población beneficiada corresponde a personas con ingresos bajos, medios y altos. La cuota que la persona consignaba como arriendo será invertida en el pago de su vivienda propia, con plazos de financiación de hasta 30 años. Se ofrece un seguro de desempleo que cubre hasta 12 cuotas. El estudio del crédito, títulos y avalúo son gratuitos.