Vivienda Sostenible

El programa de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de México constituye un hito a nivel global en la construcción de vivienda baja en emisiones de CO2. Para el país, significa un avance importante en su política pública sobre vivienda sustentable y en el cumplimiento de compromisos ambientales. El programa beneficia a los productores de vivienda, a los intermediarios financieros y a los propietarios, y crea una tendencia en el sector de vivienda sustentable. Hasta marzo de este año, EcoCasa había otorgado créditos por US$ 224,5 millones y firmadas 19 315 viviendas.

La instrumentación de la nueva Política de Vivienda anunciada por el Gobierno mexicano en febrero de 2013, la consolidación de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) como la entidad coordinadora del sector vivienda, así como la Reforma Financiera de 2014, que marca el mandato de la banca de desarrollo para impulsar decididamente sectores estratégicos en el país, permitieron a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) convertirse en una institución catalizadora de la oferta de nuevos productos, incrementar considerablemente su participación en el financiamiento del sector vivienda y reforzar su relación con los organismos nacionales, bancos y empresas. Estos cambios han permitido, además, fortalecer la coordinación y el alineamiento de aquellos programas que están dirigidos a este sector.

Asimismo, en el contexto derivado de acuerdos previos en la COP 19 y COP 21, México ha desarrollado importantes iniciativas para impulsar el desarrollo sustentable en el sector de la vivienda, mediante la creación de capacidades técnicas, el desarrollo de proyectos piloto y la coordinación de los organismos ejecutores.

En esta línea, la SHF puso en marcha e impulsó en 2013 como una de sus líneas de acción estratégicas, el “Programa de Cooperación Financiera para la oferta de Vivienda Sustentable en México: EcoCasa”, con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el Banco de Desarrollo Alemán, KfW, con la meta de lograr hasta el verano de 2019, la construcción de 27 600 casas eficientes y la reducción de casi un millón de toneladas de CO2 en los cuarenta años del ciclo de vida de las viviendas.

¿Qué es EcoCasa?

Este programa busca encaminar al país hacia un modelo de desarrollo sustentable, transformando los estándares de construcción y propiciando un mercado de vivienda energéticamente eficiente. Como incentivo, EcoCasa ofrece a los desarrolladores de viviendas asistencia técnica para generar propuestas de vivienda que tengan como prioridad la reducción del consumo de electricidad y de gastos en gas y/o electricidad, así como un alto nivel de confort.

Además, EcoCasa ayuda a desarrollar el conocimiento teórico y técnico de los desarrolladores, proveedores y usuarios; tener indicadores para incentivar la conversión de subsidios al consumo por subsidios para la incorporación de ecotecnologías de energía y agua y concientizar a la sociedad en el uso óptimo de los recursos; mejorar las prácticas de evaluación, supervisión, monitoreo y etiquetado de viviendas energéticamente eficientes; fortalecer las capacidades de la industria de la construcción y de las instituciones financieras para el financiamiento y desarrollo de viviendas bajas en carbono; proveer insumos para impulsar el desarrollo de políticas públicas de viviendas sustentables, y diseminar el conocimiento generado en el programa entre el público, la industria, las instituciones de investigación y las instituciones gubernamentales a distintos niveles.

La transferencia del beneficio se da a través de la línea de crédito que la SHF otorga a los intermediarios financieros quienes, a su vez, traspasan el beneficio al desarrollador de vivienda, respetando los márgenes por intermediación. Esta tasa de interés se encuentra hasta 260 puntos base debajo del fondeo tradicional, lo que compensa el incremento en costos por la incorporación de medidas de eficiencia energética, y así el precio de venta de la EcoCasa no se altera.

El programa cuenta con numerosas propuestas que fomentan la innovación y la evolución del mercado de vivienda sustentable, de las cuales destacan las siguientes:

• • Permite un sistema de medición sencillo y efectivo que monitorea las mejoras en la eficiencia neta de una amplia gama de ecotecnologías, diseños y materiales de construcción.
• Evalúa sistemáticamente el desempeño integral de la vivienda. Sin limitarse a criterios prescriptivos, impulsa tanto a SHF como al desarrollador a investigar y analizar nuevos caminos de construcción y tecnológicos, incluyendo nuevas técnicas, ecotecnologías más eficientes, exploración de materiales, dando pauta a la innovación en la vivienda.
• Al no contar con criterios prescriptivos se permite la interacción entre especialistas, proveedores, técnicos y desarrolladores para lograr el resultado deseado, generando una sinergia que permite la concientización y capacitación de todos los actores.
• Impulsa a los desarrolladores a ser innovadores y encontrar la combinación más adecuadas para cumplir con los objetivos del programa, en lugar de promover medidas específicas, generando demanda para nuevos proveedores y tecnologías que puedan integrarse al mercado actual y beneficia a las empresas.
• Con este sistema es posible la integración de diferentes medidas incluidas en otros programas de vivienda sustentable, pudiendo complementar positivamente los proyectos de vivienda para alcanzar mayores estándares de sustentabilidad.
• El enfoque de modelo escalonado permite que los fondos de los donantes se inviertan en niveles específicos de eficiencia y ahorro de CO2 alineados con las prioridades de desarrollo, dando flexibilidad a los implementadores para incrementar la exigencia del programa con el tiempo.

Por otra parte, buscando ofrecer estos préstamos con condiciones favorables, los socios del programa analizaron productos financieros que incentivaran a los desarrolladores de vivienda a introducir criterios de sustentabilidad en sus desarrollos, que estuvieran alineados a la regulación y que fueran viables financiera y técnicamente para los actores involucrados. A partir del análisis de opciones, se decidió utilizar los mismos productos financieros que ya tenía la SHF, incorporando una tasa de interés concesional que fue posible gracias a los préstamos concesionales otorgados a la SHF por el KfW y el Clean Technology Fund (CTF).

Concepción de EcoCasa

El programa EcoCasa comenzó invitando a cinco de los principales desarrolladores de vivienda a presentar propuestas de proyectos que cumplieran los requisitos para pilotear la incorporación de ecotecnologías, medidas de eficiencia energética y el modelo financiero. Debido a la crisis del sector vivienda, solo dos de los desarrolladores firmaron contratos en el 2013.

En ese entonces se encontraba en desarrollo la herramienta que después se utilizaría en EcoCasa y en todo el sector para la simulación energética y de agua de las viviendas: el Sistema de Evaluación de la Vivienda Verde (Sisevive-EcoCasa), cuyo desarrollo fue liderado por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) con participación de la SHF y el apoyo de organismos internacionales. Asimismo, la SHF solicitó a la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) que a partir de 2013 apareciera en sus reglas de operación la priorización del subsidio federal para todas las viviendas que fueran EcoCasa o que cumplieran con los criterios de la acción de mitigación apropiada a cada país (NAMA, por sus siglas en inglés) de vivienda nueva.

A partir de los resultados de la etapa piloto, la SHF decidió manejar el programa bajo un esquema en el que pudiera participar cualquier empresa de construcción de vivienda. En este nuevo esquema el desarrollador envía una solicitud de evaluación a la SHF junto con la información de la propuesta de proyecto. La SHF, con la herramienta para el Diseño Energéticamente Eficiente de la Vivienda (DEEVi) del Sisevive-Ecocasa, realiza la verificación. Si el proyecto no cumple con los requisitos de EcoCasa, la SHF emite un comunicado con las recomendaciones necesarias. Posteriormente, el desarrollador realiza un análisis costo-beneficio tomando en cuenta el ahorro en tasa y los costos de implementación. Por último, toma la decisión de asociar su proyecto a un crédito puente EcoCasa.

Las reducciones de carbono se logran mediante la implementación de medidas de eficiencia energética, definidas a través del método del “desempeño integral de la vivienda”, que favorece la innovación tecnológica entre los diferentes desarrolladores, que pueden experimentar con el diseño bioclimático con el fin de lograr la reducción de 20%. Las medidas de mejora y reducción de consumo energético incrementan entre US$ 112,5 y US$ 844 el costo total de la vivienda. Estas medidas permiten reducir los gastos asociados al mantenimiento y uso de las viviendas y favorecen a los propietarios.

El préstamo puede ser otorgado a través de intermediarios financieros o directamente por la SHF mediante un fideicomiso, empleando los productos siguientes: Crédito sindicado I, que otorga a los desarrolladores una línea de crédito revolvente, con tasa fija y plazo de cinco a ocho años. Aquí, la SHF actúa como banco de primer piso y está encargada de la aprobación, administración del crédito y supervisión de la obra; Crédito sindicado II, similar al anterior en cuanto a tasas y revolvencia, pero incluye la participación de los intermediarios financieros en la cofinanciación, aprobación y supervisión de las obras; y Crédito sindicado III, considerado el más sofisticado, pues reconoce la rapidez con la que ocurre el proceso de financiamiento de la vivienda, extendiendo créditos con una evaluación individual de cado proyecto de Pymes interesadas, con plazo de hasta tres años.

Para garantizar la correcta instalación de las medidas en las viviendas, el equipo de supervisión de avance de obra de la SHF y el intermediario financiero realizan verificaciones mensuales. Los créditos EcoCasa son pagados a partir de la venta de las viviendas, de la misma forma en que se paga un crédito puente estándar. Es condición fundamental que el precio de venta de cada EcoCasa no sea mayor que el precio de una unidad estándar comparable, lo que garantiza la accesibilidad para las familias de bajos ingresos y beneficia al usuario final.

Los socios estratégicos

El Programa EcoCasa es una iniciativa de la SHF con el BID y el KfW. Para este programa, KfW (con recursos del Gobierno alemán) otorgó a la SHF un préstamo concesional de US$ 105,55 millones y el BID (con recursos del Clean Technology Fund, CTF) otro préstamo concesional de US$ 49,5 millones. Estos recursos, que podrán reinvertirse con una revolvencia de 2,5 veces, permiten obtener mejores niveles en tasas, elemento clave para la implementación y sostenibilidad del programa.

Además, el programa cuenta con recursos no reembolsables equivalentes a US$ 2,3 millones del CTF para asistencia técnica y US$ 9,3 millones del fondo LAIF de la Unión Europea para el financiamiento de 600 casas altamente eficientes.

El rol de KfW y del BID es el de apoyar con asesoría técnica y financiera para que la SHF opere el programa de manera fluida y eficiente. Las tres partes en conjunto supervisan la correcta implementación de EcoCasa y el uso correcto de los recursos, reportando resultados de acuerdo con los indicadores establecidos.

Impacto y resultados

Los beneficiarios directos del programa EcoCasa son las familias de bajos y medianos ingresos con un ingreso familiar bruto mensual de hasta doce veces el salario mínimo mensual, aproximadamente US$ 1 542. Debido a que el programa está enfocado en este nicho socioeconómico, existe un mercado de gran tamaño, considerando que el déficit habitacional en México es de 8,9 millones de hogares.

Los beneficiarios indirectos del programa son los desarrolladores de vivienda que reciben financiamiento concesional para cubrir el costo adicional de las medidas de eficiencia energética, con el cual pueden ofrecer un mejor producto al mismo costo, y los intermediarios financieros, que se encargan de canalizar los recursos abriendo nuevas oportunidades de mercado para ellos.

EcoCasa se ha constituido en uno de los programas pioneros a nivel global en materia de vivienda baja en emisiones de CO2 y está marcando la pauta, volviendo realidad la aplicación de la política pública en materia de vivienda sustentable en México. Una contribución importante del programa es que la metodología utilizada en la evaluación de casas energéticamente eficientes ha sido el resultado de la experiencia obtenida después de varios años de operación y esfuerzos coordinados entre SHF y los actores relevantes del sector.

El programa ha ayudado a impulsar al sector de la construcción de vivienda al proveer financiamiento e incentivos atractivos para bajar tanto los costos de construcción, como los de adquisición de casas de baja emisión de carbono. En 2013 y 2014, cuando el crédito para el desarrollo de vivienda era escaso, las iniciativas de la SHF como EcoCasa representaron una alternativa fundamental para dotar de fondos al sector.

Al 31 de marzo de 2016, EcoCasa había otorgado créditos por US$ 224,5 millones y firmadas 19 315 viviendas, de ellas 13 881 habían sido construidas, beneficiando a unos 75 mil mexicanos. Las viviendas corresponden a veintisiete desarrolladores en las principales zonas bioclimáticas del país. Cabe resaltar que con la asistencia técnica brindada a los desarrolladores, en varias ocasiones sus métodos de construcción han sido modificados y enriquecidos y, por ello, se cree que el número de viviendas energéticamente eficientes construidas en México se haya incrementado en gran medida por efecto del programa.

El modelo energético utilizado en EcoCasa estima un ahorro medio de 0,762 toneladas de CO2/año por vivienda. Esto es equivalente a 14 718 toneladas de CO2/año de ahorro para las casas asociadas hasta la fecha, o un total de 588 740 toneladas de CO2 ahorrado durante su vida útil prevista de cuarenta años. Esta es una contribución importante al compromiso de México para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero.

Para incrementar el impacto del programa se está contemplando una segunda etapa, en la cual se considerará un contexto más amplio para evaluar las viviendas de forma más integral, incluyendo metodologías y herramientas para analizar la ubicación de los desarrollos, la huella de carbono de los materiales de construcción y el uso eficiente del agua como criterios adicionales al desempeño sustentable de la vivienda.