La Experiencia de Titularización de Vivienda en México

La titularización de hipotecas permite a los emisores de hipotecas acceder a nuevo financiamiento, así como transferir el riesgo de mercado y crédito de sus préstamos actuales. En una operación de titulización, un emisor de hipotecas vende su cartera de préstamos a una compañía de objeto específico. La financiación proviene de las emisiones de esos valores en el mercado de capitales y es pagado a través del flujo de caja generado por el interés y re-pago del principal de los préstamos hipotecarios que respaldan dichas emisiones.

Tradicionalmente la titularización de préstamos hipotecarios se concentraba en los segmentos de medianos y altos ingresos. Sin embargo, a fin de hacerlo factible para aquellos de menores ingresos, el gobierno mexicano viene impulsando dicho marco desde inicios de los años 90, a través de reformas normativas y regulatorias y mediante el impulso de instituciones financieras públicas, tales como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y la Sociedad hipotecaria Federal (SHF).

Dentro de las reformas normativas se cuentan aquellas orientadas a proteger los derechos de propiedad de los burós crediticios, normas que incentivaron el desarrollo de esa industria favoreciendo la generación de historiales crediticio, uno de los principales problemas para que el crédito alcance a los más pobres. Mas tarde en el año 2000, se normó que se pudieran garantizar fideicomisos de modo que pudieran actuar como verdaderas compañías de propósito especial (esenciales en la restructuración de titularizaciones), asimismo se les concedió a los originadotes de estos fideicomisos derechos sobre los préstamos subyacentes. Luego, en 2003, la ley estableció estándares sobre los contratos de hipotecas, así como requerimientos mínimos de información sobre el préstamo. Esto facilitaría la comparación y empaquetamiento de títulos.

También como parte de las reformas normativas se crearon, en 1994, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) cuyo mercado objetivo eran aquellos de bajos recursos. Dado que no captan depósitos el Fondo de Vivienda (FOVI) jugó un papel esencial en su fondeo. A la fecha las SOFOLES se han convertido en los principales emisores de hipotecas.

También se ha realizado esfuerzos para mejorar la eficiencia del INFONAVIT, obteniendo sustanciales resultados en lo referido a la administración, operaciones y gobierno corporativo. En 2006 se ha implementado el programa Apoyo Infonavit, el cual permite utilizar los aportes de sus miembros para amortizar el préstamo hipotecario. INFONAVIT también ha titularizado portafolios.

En 2001, se creó la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) con el fin de desarrollar el mercado hipotecario secundario. Originalmente, la SHF fue vista como jugando un papel similar a la de los Organismos de Vivienda Federal (FHA) en los EE.UU., tales como Fannie Mae y Ginnie Mae, donde la prestación parcial de garantías de crédito hipotecario y la actuación como un banco de segundo piso para Sofoles era su rol esencial. Sin embargo, la SHF fue diseñada para reducir gradualmente su papel como prestamista de segundo piso y en su lugar enfocarse mas en el apoyo a las instituciones financieras en la emisión de títulos respaldados por hipotecas.

SHF comenzó con la venta parcial de las garantías financieras y de seguros hipotecarios a Sofoles. Los principales programas de garantía consisten en una garantía parcial que proporciona protección para el pago puntual de las obligaciones de los títulos respaldos con hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés). Esas garantías están diseñadas para proporcionar bonos asegurados a los inversores en MBS. SHF ofrece también un swap para satisfacer las necesidades de financiación de la vivienda de bajo a mediano ingresos. Los detalles de sus programas pueden verse en el cuadro Nº1. Los criterios establecidos por la SHF en la comercialización de estos productos han tenido un importante efecto en inducir a la normalización en productos hipotecarios. En particular, las hipotecas tienen que cumplir con los ratios de deuda/ingresos, tipo de propiedad y los valores, y los requisitos de información para los intermediarios financieros.

Si bien inicialmente SHF es el único proveedor de seguros hipotecarios y garantías financieras, el sector privado recientemente han entrado en el mercado a través de la provisión de garantías financieras.

Como consecuencia de la labor de los fondos e instituciones financieras públicas y de los incentivos regulatorios realizados, se percibe un mayor dinamismo en el sector de seguros. En 2006 se dio en concesión licencias a importantes proveedores extranjeros de seguros hipotecarios, cuales son Ambac Assurance Corporation, Genworth OMF y más recientemente, MBIA Inc.

Dentro de las principales iniciativas hacia el futuro se destacan el desarrollo de una amplia base de datos hipotecaria. SHF se encargará de supervisar la Información Estadística. Esta base de datos está pensada para incluir las características del prestatario, los precios de la vivienda y el historial crediticio historia. Toda esa información estará a disposición de los prestamistas, aseguradores e inversores, proporcionando una herramienta esencial para aumentar la transparencia y la eficiencia en los mercados hipotecarios.

Otra iniciativa destacada es aquella denominada Hipotecaria Total (Hito), la cual fue creada con el objetivo de agilizar el proceso de titularización. A pesar de que las titularizaciones de hipotecas se pueden llevar a cabo a través de un fideicomiso, el proceso puede tardar hasta un mes. En un esfuerzo por acelerar el proceso, La Institución Depositaria Central (VP), en colaboración con la SHF, se han unido para implementar una plataforma tecnológica, Hito, para poner en marcha un sistema abierto a cualquiera de las partes interesadas en la titulización de una cartera hipotecaria. Hito permite la interfaz continua de los bancos, Sofoles y a la Institución depositaria de México a fin de agilizar y reducir los riesgos en el proceso de titularización.

Estructura del Mecanismo

Como resultado de los esfuerzos comentados anteriormente las titularizaciones hipotecarias en México se han tendido a una mayor estandarización Actualmente, casi todas las estructuras tienen mecanismos de Turbo (prepago acelerado con un porcentaje del margen financiero), garantías de pago oportuno (GPO) por la SHF y otros como el swap de UDIs. Asimismo, las hipotecas bursatilizadas cuentan con una garantía por incumplimiento (GPI) que asciende al 25% del bien hipotecado, otorgada por la SHF.

En la estructura de una titularización intervienen: a) El Originador: institución financiera que “vendió” u originó el crédito hipotecario; b) El Acreditado o el Cliente: los deudores de los créditos; c) Fiduciario Emisor: quien emite la deuda y se encarga de cobrar y pagar la deuda con la ayuda del administrador; d) El Administrador: parte encargada cobrar los créditos hipotecarios y pagar dichos recursos al fideicomiso (en México la mayoría de veces el Administrador y el Originador son la misma institución); y, e) El Garante: que otorga las GPO, de Pago Oportuno (GPO) y otros servicios como la cobertura de flujos mediante Swap Pesos UDIS. En el caso de México, la SHF a fungido como la figura de Garante y también estructura y otorga la GPI la cual puede ascender al 25% del valor de la vivienda hipotecada. Véase el esquema Nº1.

Respuesta del Mercado

Si bien todas las instituciones que otorgan créditos hipotecarios se pueden considerar candidatas para la bursatilización de hipotecas (banca comercial, las Sofoles, el INFONAVIT y FOVISSSTE), en la actualidad el mercado mexicano de titularización de hipotecas esta compuesto básicamente por tres tipo de instituciones. Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, juegan un papel central emitiendo valores denominados en UDIS y, por ende, vinculados a la inflación. Los préstamos son en su mayoría normalizados. Por su parte, las emisiones realizadas por Infonavit tienden a tener más préstamos subyacentes de naturaleza diversa, aunque bajo los parámetros de los papeles del gobierno (en términos de plazo y moneda), bajo la garantía implícita del Estado. Mas recientemente han surgido las emisiones realizadas por los bancos comerciales, las cuales en un inicio eran aseguradas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y actualmente están haciendo un mayor uso de instituciones de seguros internacionales.

Este mercado ha experimentado un extraordinario crecimiento desde su creación, tanto en tipos de activos como en estructuras de deuda. El total de emisiones de valores a ha alcanzado los US$2500 millones en 2007, multiplicando por 8 el volumen de 2005. Así, México tiene el mayor volumen de emisión en América Latina. Las primeras emisiones estructuras estaban compuestas principalmente de préstamos puente (a los desarrolladores), participación en impuestos federales (transferencias del gobierno federal a los estados y municipios); y flujos de ingresos provenientes del cobro de peaje.

Los Bonos de titulización de hipotecas (MBS), sobre la base de préstamos hipotecarios residenciales (RMBS), hicieron su primera aparición a finales de 2003 y en 2006 se habían convertido en la mayor clase de activos estructurados, lo que representa más del 25% del total de emisiones estructuradas. A mediados 2008, se destaca la emisión de RMBS por US$6.5 millones en el mercado de bonos mexicano, por parte de siete SOFOLES, dos bancos y el INFONAVIT.

El éxito de las SOFOLES en originar y emitir títulos respaldados en hipotecas a familias de bajos ingresos, se ha traducido en que ellas concentran el 60% del total de bonos respaldados con hipotecas residenciales. Ms aun grandes bancos han comprado algunas de las SOFOLES mças importantes del mercado. Por parte INFONAVIT representa en torno al 20% de este tipo de emisiones en el mercado.

La meta de bursatilización hipotecaria para 2008 originalmente se había planteado en US$5 mil millones, sin embargo, derivado de la complicada situación en los mercados financieros, la misma se reducirá más de la mitad (de US$25 a US$30 mi millones). Hacia fines de septiembre la colocación alcanzó los US$1300 millones.

Financiamiento Sectorial