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Riesgo y Regulación Prudencial

Visión de las tasaciones desde la gestión preventiva de riesgos

Por Luis Fernando Pérez

Las crisis de la década de 1990, incluidas las inmobiliarias, estimularon el desarrollo de los denominados acuerdos de Basilea; sin embargo, las crisis por burbujas continúan.

En nuestra actividad tasamos diversos tipos de bienes muebles e inmuebles, ya sean empresas, intangibles, maquinarias en general, terrenos (suelo), departamentos (pisos), casas, departamentos en propiedad horizontal, nuevos o de segunda, marcas, etc.

Detengámonos en los bienes inmuebles porque sin duda es el sector donde se ha generado la grave crisis internacional que no se trata de temas técnicos sino que constituye un problema integral y de alcance global. La recurrencia de estas burbujas tiene como componente principal problemas de gestión, planificación, exceso de liquidez, mala praxis, éticos, así como acciones de pésima supervisión y control.

Al respecto, recordemos brevemente la importancia del sector construcción e inmobiliario en la economía, además de sus principales variables, como ayuda para entender el problema.

  • Refleja el estado de la economía con una notable relación con el comportamiento económico. De ahí su importancia dentro del programa monetario, donde se compagina con el resto de la economía.
  • No es un sector multiplicador como está definida la industria: Su ciclo se ve determinado por la oferta y la demanda y por la realización de proyectos, que ante una desaceleración se ven afectados con mayor intensidad. Desde el punto de vista monetario, interactúa con todos los sectores porque se encuentra en el productivo y dependiendo de la demanda interna o de la oferta interna se verán reflejadas sus necesidades monetarias para los insumos importados que requieran. También como contrapartida, las obras que realizan en el exterior producen ingresos por exportaciones.
  • Se encuentra en sector real: Si la estimación de un crecimiento se realiza sobre la base de este sector, debemos entender su relación con el sector financiero, externo y fiscal. En la medida que los ingresos y  los gastos están relacionados con este sector, los desequilibrios producen por repercusión cambios y déficit que afectan en diversos grados al sector monetario.
  • Es pro cíclico : Cuyo término técnico se utiliza para identificar que el sector tiene estrecha relación con el Producto Bruto Interno (PIB) pero en una forma cíclica; es decir, que no es continua como la industria. Una industria por desequilibrios en las variables producción, empleo y precios, modifican el ciclo económico e impactan en las garantías tasadas en el sistema financiero, en procesos de pago, en manos de los propietarios y/o en la formación del ahorro.
  • Tiene una estrecha relación con la liquidez y es una variable que afecta la relación del capital por riesgo. Cuando se dice que es un sector inelástico, se refiere a la condición de que las construcciones iniciadas no pueden abandonarse o derruirse; la paralización implica mayores gastos e incrementa la gravedad de una crisis debido a la maduración que tienen los proyectos.
  • El valor del mercado es un indicador de sostenibilidad y exige un marco integral donde prevalezca la transparencia, la concurrencia, libre oferta y demanda en condiciones de equidad.
  • El valor está relacionado a varios factores. La correcta expresión deriva de la concurrencia entre la oferta y la demanda, según sus propias características y estado en que se encuentran a una fecha determinada, respondiendo a su uso económico y relación con el derecho real. Las tasaciones influyen en la determinación del riesgo. Validan flujos, confirman los aspectos del derecho real y sustentan el valor de mercado en uso económico de los bienes que se encuentran en garantías o que van a ser tomados como nuevas garantías.
  • El valor de realización se ve expuesto a la determinación de un valor de realización inmediato, no debiendo ser un ejercicio simple de aplicar un factor subjetivo.

Por tanto, las tasaciones vienen a formar el subyacente como base para la toma de decisiones y  sustento de las hipotecas, sobre las cuales además se pueden generar titulizaciones. Sin embargo, los síntomas que vienen siendo mencionados como origen de la crisis internacional, se refieren a operaciones con discrepancias y con criterios especulativos, gestión deficiente y una escasa supervisión preventiva basada en esquemas pasivos que solo conducen a revelar hechos consumados.

Esta crisis internacional constituye una seria advertencia de lo que explicamos y de la importancia que cobra en este tipo de situaciones la oportunidad de las medidas con transparencia y equidad, en bien de la economía, las propias instituciones financieras y de la sociedad.

En cuanto a las explicaciones conocidas, es prudente y responsable corregir el diagnóstico que sostiene  que la crisis solo se ha producido como consecuencia de lo que denominan hipotecas sub prime o mal llamadas hipotecas basura. Esta problemática requiere estudio y análisis con absoluta independencia de criterio. El ejemplo siguiente, descrito con fines didácticos, nos permite ver por lo menos el desorden de una gestión que registra mala praxis.

Esta crisis no se hubiese presentado de haberse aplicado una gestión preventiva sobre la base de las tasaciones. Existieron nueve oportunidades para detectar las señales de riesgo preventivo en las operaciones (ver las flechas numeradas).

LA BURBUJA
La burbuja no debe tratarse como un hecho aislado porque solo es posible que se desarrollen en situaciones atípicas y anormales dentro del sector real de la economía. No puede caerse en generalizaciones, porque son más las empresas que operan seria, correctamente y con éxito en el sistema. Análisis simples pueden distraer la atención en el origen de las burbujas y su componente de gestión.

Precisamente, el ajuste que se produce entre la curva formada por los precios sobrevaluados y su valor de realización, versus el nuevo valor de mercado con su nuevo valor de realización constituyen las variables que definen una burbuja y a partir de este escenario suelen producirse diversos  comportamientos como demandas de recursos para cubrir las pérdidas, familias con compromisos asumidos sobre la base precios que ya no existen, instituciones con unas garantías que ya no registran los valores iniciales, pérdida de plusvalía y la necesidad de solicitar nuevas garantías u otras acciones.

Con referencia a las prácticas especulativas en el precio, el mercado se encarga de sincerar, produciéndose grandes pérdidas. Lo sorprendente de esto es que siguen presentándose.

El reto exige una respuesta corporativa, con una visión integral que involucre a todos los concurrentes en la calidad total. Las burbujas no pueden enfrentarse esperando que las pérdidas producidas por el sinceramiento de los valores vuelvan a recuperarse solo con el producto de la inflación anual en el tiempo, o de un nuevo ciclo especulativo. Este es un análisis erróneo, anti técnico y pasivo, porque no considera la subsidiariedad del sector y su relación pro cíclica con la economía, así como su elasticidad.

Lo trascendente es aquello que relacione, promueva y cuide la estabilidad de la iniciativa privada, apoyada con una Dirección y Gestión Supervisora  que favorezca y propicie la transparencia, las medidas preventivas, evite las inequidades y asegure un esquemas de calidad total incluyendo las tasaciones.

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