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Gestión preventiva para evitar las burbujas inmobiliarias

Constituye un error aislar el origen de esta crisis señalando exclusivamente los linderos de algunos países de la Unión Europea. El sistema financiero está superando una crisis internacional que refleja una serie de imperfecciones así como errores a nivel de gestión. En el ámbito internacional, son múltiples los casos vinculados con el sector inmobiliario, construcción y financiero que han terminado por manifestarse como burbujas inmobiliarias erróneamente identificadas solo a partir de hechos consumados, perjudicando no solo al sector si no el sistema económico y a las propias empresas.

La crisis nos debe llamar a la reflexión, particularmente porque en un orden de prelación, existían precisas recomendaciones elaboradas por el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (CSBB) dirigidas a las Organizaciones Supervisoras y las Instituciones Financieras: para prevenir las crisis y los problemas de mala praxis, así como para realizar periódicos controles internos internas para identificar el grado de eficiencia en la gestión preventiva.

Al realizar un análisis retrospectivo con criterios de la auditoría de gestión, se pueden identificar señales de deficiencias a nivel de toma de decisiones para corregir tempranamente la sobreestimación en los subyacentes en perjuicio o disminución de las recomendaciones formuladas por Basilea I, los 25 principios, Basilea II, los principios de las tasaciones de las garantías y aquellos aspectos relacionados con un nivel de gestión y administración, como si los programas informáticos que conducen a estándares o promedios los sustituyeran.

En un segundo análisis, teniendo en cuenta los requerimientos de los esquemas de supervisión preventivos también revela deficiencias, siendo notoria la ausencia de esquema de reconocimiento público de las buenas experiencias y prácticas realizadas por las empresas del sistema financiero, como estímulo, ejemplo y una forma de evitar las inequidades.

Una notable deficiencia ha sido la ausencia de esquemas de gestión integral sobre la base de los subyacentes que dan sentido a las garantías ya constituidas, de las nuevas o sus actualizaciones. Esta deficiencia constituye una de las razones por las cuales la actividad de control interno, inspecciones, auditorias y verificación, por ejemplo de los subyacentes que sostienen las hipotecas o titulizaciones hipotecarias, no hayan revelado las inconsistencias, irregularidades, desviaciones y discrepancias mediante señales preventivas de alerta temprana. Deficiencias que solo son posibles debido a la subsistencia de senderos de ineficiencia que interfieren en la identificación de la formación de las burbujas antes que estas sean reconocidas cuando ya son hechos consumados.

Escenario
En cuanto a las tasaciones y su gestión preventiva, el marco cultural en que se desenvuelven registra múltiples normas, procedimientos, reglamentos y conceptos, que además se sobreponen entre sí, propiciando –cuando no hay una correcta especialización– dispersión de criterios que repercuten en los resultados integrales. Se presentan casos de conflictos de interés, falta de independencia de criterio, valores incorrectamente sustentados, inequidad, competencia imperfecta y desconocimiento, debilitando toda organización y esfuerzo que procure una gestión preventiva así como la eficacia de una (correcta) posterior supervisión.

Precisamente, las malas experiencias durante las dos décadas anteriores al 2000 en Asia, Europa y América, su impacto en el sistema financiero, las grandes pérdidas que causaron a la economía, superadas de largo por los actuales acontecimientos, constituyeron un elemento importante dentro de los trabajos realizados por el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea para evitar estos hechos. Sin embargo, a pesar de estas experiencias, transcurridos más de 15 años de implementar normas prudenciales como medida para prevenir las crisis, aún subsiste una subcultura expresada por el ejercicio mecánico, con estructura desorganizada en escenarios complejos, cuyo desenvolvimiento de seguro, se encuentra en una escala diferente a las intenciones que contienen los esfuerzos que realizan las empresas.

En la crisis de las titulizaciones que se originó en EE UU, relacionadas con el sector construcción inmobiliaria, tenían como subyacentes las tasaciones que sustentaban el valor de estas. Como es de conocimiento, estas operaciones se empaquetaron para luego realizar diversas operaciones garantizadas por las hipotecas. Estos hechos revelan que durante el proceso no se realizaron análisis de consistencia ni actualizaciones exponiendo las decisiones a la corrección natural de los valores por el mercado al reventar la denominada burbuja. Al respecto, con fecha reciente, el departamento de justicia norteamericano ha presentado una demanda y está estudiando otras (vinculadas al valor subyacente) contra empresas relacionadas con la calificación de los activos hipotecarios.

Sobre el particular, cada decisión que involucra transferencia o nuevas operaciones, requiere un estudio para descartar los componentes especulativos y de riesgo, cuyas señales constituyen un detonador preventivo cuando derivan de las tasaciones, por ser estas los subyacentes que sostienen el valor. Si agregamos influencia, mala praxis y la presión que puede ejercer sobre estas operaciones el exceso de liquidez, nos encontramos con situaciones que requieren máxima atención e inmediatas medidas correctivas, no bastando con advertencias. Lo expuesto, acredita una vez más la existencia de senderos (atajos, rutas, rajaduras) de ineficiencia que deben ser corregidos mediante sistemas de gestión que involucren el criterio de responsabilidad.

Los recurrentes casos de burbujas inmobiliarias han puesto a diversas instituciones financieras en procesos concursales, quiebras así como otras asumidas por programas de reestructuración cuyos recursos comprometidos superan de largo los cien mil millones de euros. También se han creado de los denominados bancos malos para recibir los pasivos formados por las operaciones inmobiliarias y suelo/terrenos con problemas. Toda esta problemática revela principalmente problemas de gestión interna y para prevenir estos riesgos plantea respuestas mediante un plan integral sobre la base de la revitalización con calidad total.

Sin duda, a nivel de diversas autoridades hay importantes resoluciones como las del Parlamento Europeo, posterior a la cumbre en Pittsburgh, que hacen mención al fracaso de la regulación y supervisión, a la imprudente asunción de los riesgos y al exceso de liquidez debido a las políticas monetarias laxas en algunas partes. Además, por ejemplo, lamentan que se hayan evaluado los mayores fracasos de la regulación y supervisión que provocaron la crisis financiera, a fin de evitar la repetición de los mismos errores de regulación.

Existen importantes avances y recomendaciones tales como el acuerdo para la supervisión única en la Unión Europea así como propuestas para detectar los riesgos que amenacen el sistema mediante la emisión de alerta denominadas como fase temprana macro prudencial.

Sin embargo, se requieren propuestas para fortalecer la gestión preventiva a nivel de las empresas por que aún la crisis sigue revelando casos de subyacentes sobrevalorados para cubrir factores de riesgo o para facilitar mayor disponibilidad, así como valores irregulares sobre bienes que no tienen licencias de construcción o por haberse construido en zonas prohibidas, entre otros, ingresando al sistema financiero operaciones a las cuales se les ha otorgado valores de mercado en uso económico cuando estos se encontraban con discrepancias. También casos de subyacentes en los cuales se asignan supuestos valores de mercado en uso económico al suelo o terreno, sobre la base de expectativas de lo que podrían valer en un futuro incierto entre otros, o con instrucciones incompletas, casos de conflicto de interés y falta de independencia de criterio, sin inspección y así sucesivamente.

Gestión preventiva
Desde un punto de vista de la dirección y gestión, se puede concluir que sorprende esta crisis particularmente, por el grado de avance que registran las recomendaciones para la implementación de los sistemas de supervisión y diagnósticos de cumplimiento que son exigidos por los denominados acuerdos de Basilea y por los propios organismos supervisores e instituciones financieras. Esta situación merece una reflexión sobre la visión integral y dinámica que nos plantea la supervisión para evitar que se vuelvan a producir este tipo de crisis y prevenirlas.

No está demás recordar que los créditos se resuelven sobre la propia capacidad de retorno que estos tengan, sin embargo en una moderna gestión y principalmente por los antecedentes y los recurrentes casos de las burbujas, las tasaciones constituyen una poderosa herramienta para tomar decisiones. Precisamente dan consistencia a la información, determinan la realidad del valor del mercado y su condición en uso económico, descarta discrepancias en cuanto a los aspectos del derecho real, permite la oportuna toma de decisiones, una adecuada supervisión, su posterior actualización con retroalimentación al instante promoviendo la toma de decisiones inmediatas, así como mejora la calidad de las calificaciones y reduce el impacto en las provisiones que finalmente tienen su expresión en el buen resultado de las instituciones financieras y la economía.

Estos problemas requieren propuestas de tipo proactivas y no reactivas dentro de un marco de valores compartidos y de calidad total, para así garantizar un esquema dinámico, prever cambios y adaptarse. Razón por la cual es destacable la cultura organizacional y el factor humano, donde cobran importancia los modelos de comunicación que aplicados a la supervisión están orientados a evitar problemas que bloqueen la consecución de los objetivos llamados preventivos. El hecho que las normas de prudencia y las crisis no se ajustan a una correlación, constituye de por sí una nueva señal que sustenta la necesidad de realizar la revitalización corporativa.

Las empresas del sistema financiero pueden reducir y evitar los riesgos de la formación de burbujas mediante sistemas de gestión preventiva de alerta temprana, estableciendo tolerancia cero a las prácticas subjetivas y gestiones deficientes y asegurando un marco de calidad total con responsabilidad, sistema donde quedan eliminados los senderos de ineficiencia corrigiendo y sustituyendo los esquemas que solo revelan los hechos cuando estos ya se han consumado.

NOTA: Este artículo fue publicado en la Revista ALIDE edición enero-marzo 2013.

 
 
 
 
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