XXXII REUNION ORDINARIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE ALIDE
Santiago, Chile, 16 y 17 de mayo del 2002

 

La proyección estratégica de la banca hipotecaria en América Latina:
el caso del Banco Hipotecario del Uruguay

Ariel Lausarot
Presidente
Banco Hipotecario del Uruguay (BHU)

 

1.   Historia y Organización

A modo de preámbulo e intentando situar el tema en su verdponde recordar que estamos hablando de una Banco más el 26 de diciembre de 1944, cuando se crea, sobre la base de la Caja de Ahorros, el Departamento de Ahorro y Préstamo. En 1947, inicia sus actividades el Departamento Financiero de la Habitación. La filosofía de la ley que lo origina es la de solucionar el problema habitacional sobre la base del fomento y la defensa del ahorro, al tiempo que poner fin a una grave crisis de instituciones financieras privadas, situación esta última que se reeditará a fines de la década de los 60, en cuya ocasión se debió establecer el monopolio legal de la intermediación hipotecaria por parte del Banco, como forma de recuperar la confianza de los potenciales ahorristas en el sistema.  

El 17 de diciembre de 1968, con la sanción de la Ley N° 13.728 (Plan Nacional de Viviendas), se inicia una nueva época en la variada evolución del Banco, incentivándose a partir de los años siguientes su función de estricto orden social, ahora especialmente incrementada en el área el fomento de la industria de la construcción.

El año 1977 marca un giro trascendente en la evolución del Plan Nacional de Viviendas y en la propia cultura organizacional del Banco:  se produce la integración al mismo de la Dirección Nacional de Vivienda (DINAVI), del Instituto Nacional de Viviendas Económicas (INVE) y de la Caja Nacional de Ahorro Postal, lo que luego se complementará con la propia incorporación del Fondo Nacional de Viviendas en el patrimonio del BHU. Dentro de este nuevo  entorno, la función del Banco se vuelca preferentemente a los sectores de menores recursos, a los inquilinos desalojados e inscriptos en el RAVE (Registro de Aspirantes a Viviendas de Emergencia), y a atender los programas por convenios con las Intendencias del Interior, los Ministerios de Defensa y del Interior, colaborando con la acción de MEVIR (Movimiento de Erradicación de la Vivienda Insalubre Rural).  

 

Finalmente, el 30 de mayo de 1990, con la promulgación de la Ley que crea el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), se inicia la última y más reciente etapa de nuestra evolución institucional. En enero de 1992, otra ley sustituye algunos artículos de la referida Ley Nacional de Viviendas, dándose comienzo al Sistema Integrado de Acceso a la Vivienda (SIAV), según el cual al MVOTMA le corresponde atender en exclusividad la demanda habitacional de los núcleos familiares con ingresos menores a 30 UR (algo más de US$ 450) mediante soluciones de aproximadamente US$ 15.000.= y casi exclusivamente en carácter de subsidio. Asimismo, el Ministerio debería otorgar subsidios a familias con ingresos entre 30 y 60 UR, los cuales se sumarían al ahorro previo y a los créditos que la banca en general otorgara. Por su parte, al Banco Hipotecario del Uruguay  desde entonces le correspondió hacer frente a la demanda con ingresos mayores a 60 UR, siendo en los hechos el único banco que asimismo contribuyó con el Ministerio en el segmento entre 30 y 60 UR antes mencionado. El financiamiento de este esfuerzo de neto corte social llevado a cabo por el Banco, así como el fondeo de la cartera económicamente deficitaria generada con antelación, ya no contó con apoyo alguno de parte del Estado, quedando la institución librada a su propio esfuerzo y capacidad competitiva en los libres mercados de ahorros y capitales.

La estructura organizacional evolucionó consecuentemente. En sus comienzos y hasta la década de los años 60s, se caracterizó por su pronunciado enfoque bancario, con unidades técnico-administrativas mayoritariamente vinculadas a la originación, custodia y administración de hipotecas, así como a su correspondiente fondeo a largo plazo. Será a partir de los años 70s y especialmente desde la incorporación de organismos tales como INVE y DINAVI –formando precedentemente ésta parte del primer Ministerio de Vivienda y Promoción Social, luego disuelto- antes comentada, que se incorporan, conjuntamente con las nuevas funciones, sectores operativos vinculados al fomento de la Industria de la Construcción, todo lo cual se mantiene hasta el presente. Tal lo que surge de un análisis de nuestro organigrama vigente: estructuras que por la propia especialización -vivienda y fomento de la Industria de la Construcción- avanzan más allá de los diseños generalmente encontrados en la mayoría de la banca exclusivamente hipotecaria, a lo que se adiciona áreas requeridas para el desarrollo de actividades comerciales también afrontadas por nuestro Banco.

             2.    Nuestra Misión

La diversidad que refleja nuestra historia institucional, las características más relevantes de la gestión actual y el propio perfil del Plan Quinquenal 2000-2005 de inversiones,  no constituyen otra cosa que esfuerzos continuados por alcanzar los mejores éxitos en el cumplimiento de la misión que nos hemos propuesto, la que hemos sintetizado y consensuado con los propios representantes del personal del Banco, en los términos siguientes: “El Banco Hipotecario del Uruguay es una institución bancaria con especialización en el negocio hipotecario, que actúa como herramienta del Estado para facilitar el acceso a la vivienda de la población, fomentar la industria de la construcción y prestar todo tipo de servicios, con énfasis en los relacionados con el financiamiento de la vivienda”

La Carta Orgánica del Banco –la que puede ser consultada en nuestra página en Internet: www.bhu.net- en su Artículo 18º establece conceptos similares al legislar sobre sus “operaciones” autorizadas:  El Banco Hipotecario podrá realizar todas las actividades propias de un Banco especializado en el crédito hipotecario y las que correspondan a un Banco de fomento de la industria de la construcción y de la vivienda. Podrá realizar, además, en la medida que sean necesarias para el cumplimiento de los cometidos antes mencionados, las operaciones propias de un Banco comercial”.

Desde sus comienzos en el siglo XIX, el Banco Hipotecario –entonces de capital mixto- y fundamentalmente a partir de su estatización en el año 1912, sin nunca abandonar su especialización en el negocio hipotecario, se constituyó en esa herramienta del Estado –por períodos mayoritaria y por otros incluso única- dedicada a facilitar el acceso a la vivienda de la población.

Actualmente, y fiel a la misión asumida,  nuestra Institución persiste en el ejercicio de su responsabilidad socio-política, aportando una decidida contribución a la búsqueda de soluciones ocupacionales del país, mediante la implementación de un Plan Quinquenal 2000 – 2005 que, al tiempo que fomenta el desarrollo de la Industria de la Construcción y la consecuente ocupación de mano de obra, le permite al banco ejercer su especialización instrumental: la hipoteca, a través de créditos estructurados y al beneficiario final,  procurando contribuir a la solución habitacional de aquellos núcleos familiares con ingresos superiores a US$ 900.= mensuales.

3.    Fortalezas y Debilidades

La evolución histórica sintéticamente descripta, explica en alto grado la situación actual que el Banco Hipotecario del Uruguay refleja, en sus activos y pasivos así como en su estructura operativa y organizativa: las características propias de una institución que actuó, prácticamente durante tres décadas, como órgano central del sistema financiero de la vivienda, atendiendo,  a sectores de bajos  ingresos, para lo cual recibía impuestos específicos y  transferencias, debiendo adecuarse a las diversas políticas de vivienda. Todo ello, sin perjuicio de lo realizado en similar sentido durante la propia década de los 90, en los últimos 12 años sin contar el apoyo financiero del Estado.  

 

 

 

 

Frente a la evolución y situación resultante antes expuesta, corresponde destacar nuestra mayor “riqueza” o fortaleza del Banco: sus casi 400.000 cuentas activas (deudores) y pasivas (ahorristas) en una población total de algo más de 3 millones de habitantes, lo que nos permite afirmar que más de la mitad de los hogares mantienen una relación directa y cotidiana con nuestra Institución. Y más específicamente respecto de nuestros ahorristas, corresponde destacar las garantías únicas que los mismos poseen al tener sus depósitos en nuestro Banco, ya que los estos no sólo se encuentran garantizados por los Activos del Banco: propiedades e hipotecas debidamente registradas y cuya validez nadie cuestiona, sino que cuentan con la propia garantía del Estado, por lo que podríamos afirmar nuevamente aquello de que es el Banco de Todos para Todos. 

 

 

Asimismo, y de acuerdo con los Estudios de la Demanda recientemente efectuados, se han detectado oportunidades para colocaciones complementarias al Plan Quinquenal 2000-2005, especialmente en el financiamiento de transacciones o adquisición de vivienda usada y construcción individual para el segmento de población que conforma la demanda efectiva con ingresos entre 60 y 140 UR. Por su parte, y en otro orden de ideas, la demostrada necesidad de “credibilidad”, necesaria para la explotación de una “Banca Digital”, hacen del BHU un excelente candidato para su concreción en el ámbito nacional.

Por último y no por ello menos importante, cabe ser señalada la existencia de Activos “inmovilizados” en cantidades suficientes para financiar nuevas iniciativas. Al respecto, operaciones de “Securitización” y “Factoring” se constituirán en instrumentos hábiles para la consecución, en el momento oportuno y condiciones convenientes, del fondeo de las nuevas actividades y para la propia reestructura económico-financiera del Banco. En conexión con la premencionada oportunidad, cabe señalar asimismo la existencia de fondos disponibles en las AFAPs, con características destacadamente relacionadas con nuestros propios requerimientos de cartera. Las normas por las que se instrumentó la Reforma de la Seguridad Social, dispusieron que los Fondos de Ahorro Previsional deben contabilizarse en Unidades Reajustables y que a su vez deben cumplir con determinado mínimo de rentabilidad medido en dicha unidad. La adquisición de valores a largo plazo emitidos por el BHU en Unidades Reajustables según salarios (UR) o según el Indice de Precios al Consumidor (UI), por parte de las AFAPs, contribuiría a mejorar el calce de monedas y plazos de las propias AFAPs  y del Banco. 

 

En materia de “debilidades”, corresponde señalar en primer término lo que fuera destacado por nuestro Gobierno en la antes mencionada Carta-Intención con FMI: “...El Gobierno tomará medidas para fortalecer la situación económico-financiera del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). La acelerada depreciación real del peso respecto al dólar estadounidense ha provocado grandes pérdidas al Banco. A pesar de dichas pérdidas, y a la significativa caída de su patrimonio como resultado de una auditoría independiente en el año 2000, actualmente el Banco aún mantiene su patrimonio por encima de la Responsabilidad Patrimonial MínSintéticamente expuesto, y no obstante reconocer carencias propias a nuestra propia gestión, los “descalces de moneda, plazo y tasas” con que se identifica la coyuntura deficitaria institucional antes descripta, no son más que el resultado de una política de actuación del Banco, como herramienta del Estado para la solución habitacional y el fomento de la industria de la construcción y la ocupación, por la cual se produce durante cerca de 20 años, un seguimiento de las propias tendencias de los mercados de ahorros. 

 

 

Complementariamente, la propia morosidad que el Banco soporta –consecuente con el destino prioritario de sus créditos: los sectores más carenciados de la población- influye notoriamente en las finanzas de la Institución.  Sus consecuencias sobre los equilibrios económico-financieros de la Institución se exteriorizan no sólo en las pérdidas efectivas que aún hoy estamos asumiendo, sino que también sus repercusiones conllevan luego a los “castigos” que soportan nuestros estados contables, agudizando nuestra situación patrimonial.

Finalmente, en el marco de su “cultura institucional”, y sin perjuicio de aquellos factores a preservar, tanto las empresas públicas como privadas requieren hoy adaptaciones importantes a un entorno caracterizado por la evolución constante. En particular para el BHU, el inicio y consolidación en la década del 90 de una sustancial modificación de su esquema de actuación, le exige la “construcción” de una nueva cultura, como aspecto central para la estrategia del cambio. Parte esencial de dicho cambio, lo constituye la necesidad de optimizar el sistema de información para la dirección, gestión y evaluación, que contribuya a una operatividad eficiente a todos los niveles, sobre la base de información completa, regular, oportuna, confiable,  sistematizada e integrada.  

            4.    Nuestra Estrategia

El  Plan Estratégico del Banco Hipotecario del Uruguay 2001-2005, primer esfuerzo formalmente culminado en la especie en sus más de 110 años de existencia, surge como el instrumento primordial e imprescindible para la evaluación, la toma de decisiones y la posterior dirección y ordenamiento de la gestión, en un período en que se profundizan las significativas transformaciones del contexto internacional y nacional iniciadas en la década pasada, constituyéndose en guía de acción para consolidar los cambios requeridos para el mejor ajuste a las pautas del Banco Central del Uruguay y del Gobierno, establecidas en función de la política económica y monetaria del nuevo contexto referido. Lo expuesto, deberá asimismo encuadrarse en los principios de eficiencia y equilibrio que deben cumplir los bancos de desarrollo y fomento, dadas las vigentes realidades y los modernos enfoques de sus roles. 

Consecuentemente,  y mientras culminan las antedichas actuaciones, nuestro Directorio ha tomado las primeras medidas conducentes a la concreción de lo acordado por el Gobierno con el FMI, a través de la ya mencionada Carta-Intención del 12 de marzo ppdo., la que con respecto a nuestro Banco fundamentalmente establece:  a) La suspensión a partir del 1º de abril del corriente año de todo nuevo proyecto constructivo, con excepción de aquellos por los cuales existan compromisos legales; b) El fortalecimiento de la recuperación de los créditos; c) El incremento de los márgenes de intermediación; d) La incorporación gradual de mayores criterios comerciales en la orientación de la gestión; e) La introducción de mejoras administrativas; y f) La emisión de obligaciones nominadas en unidades reajustables según el Indice de Precios al Consumidor (UI), a partir de fines del año en curso y para reemplazar vencimientos de obligaciones en dólares estadounidenses, buscando reducir el descalce de monedas existente. 

 

Sintéticamente expuesta, nuestra estrategia consiste en que, a partir de la resolución de los efectos económico-financieros provocados por la aplicación de políticas de estricto orden social sin la necesaria asistencia financiera del Estado, todo lo cual se tradujo en la  situación patrimonial vigente en el BHU, el Banco, recobrado el imprescindible equilibrio, se aboque a la búsqueda de aquellos parámetros de ge 

La actuación del Banco Hipotecario del Uruguay en el nivel reconocido como de “Primer Piso”, en forma equilibrada y sustentable,  y sin que ello signifique dejar de cumplir con los fines sociales para los cuales fue creado hace más de 110 años,  requerirá de nuevas modalidades de crédito estructurado e instrumentos de captación y fondeo de mediano y largo plazo, tendentes todos ellos a lograr un razonable nivel de calce entre las operaciones activas y pasivas, tanto en cuanto a monedas, plazos, tasas y periodicidad del reajuste, así como en cuanto a capacidad de repago de los deudores. Respecto a estos últimos, se perseguirá la optimización de la recuperación de Activos,  mediante la aplicación firme y efectiva de procedimientos adecuados a un régimen estricto de cobranza, a los efectos de asegurar la continuidad de la gestión. Todo lo expuesto se complementará con un nuevo y relevante aporte: el fomento de los mercados hipotecarios y de capitales, implementado esto último a través del desarrollo continuado de operaciones de “Segundo Piso” y de participación en Mercados Secundarios de Hipotecas. Nuevos mecanismos de fondeo Institucional deberán ser desarrollados, destinados a la sustitución gradual de la captación de ahorros a corto plazo, al financiamiento de las iniciativas antes enumeradas y a la generación de Fondos Especiales para la concreción de actividades que la Banca Hipotecaria de Fomento, en los nuevos escenarios, debe realizar.  

            La propia implementación de la estrategia oportunamente elaborada para el desarrollo de un “Plan Complementario de Colocaciones Rentables”, así como la conformación de Fondos Especiales antes enunciados y de apoyo a la actuación de entidades públicas y privadas en Mercados Secundarios de Hipotecas, implicarán la necesaria “movilización” de los activos del Banco. Para ello, se deberán desarrollar operaciones relevantes de “Factoring” y “Securitización”, sin perjuicio de las emisiones de Bonos, Certificados y otros valores que se considere oportuno realizar en los mercados locales e internacionales, todo ello en cantidades que, solamente para superar el “descalce de plazos” mediante la sustitución gradual de los ahorros a corto plazo vigentes, superarán los 500 millones de dólares durante los cuatro años proyectados. Por otra parte, se promoverá una norma relativa a adquisición de valores en UR o UI por parte de las AFAPs, estableciéndose un mínimo de integración preceptiva del Fondo respectivo con dichos títulos emitidos por el BHU, lo cual es consistente con el espíritu de la Reforma a la Seguridad Social.

 

En suma, el desafío para la creación del nuevo Banco es grande. La búsqueda del perfeccionamiento y la excelencia de la gestión es el objetivo que nos hemos fijado. Para ello, será necesaria la contratación  de expertos en las diferentes áreas prioritarias que así lo requieran, no con el fin de definir nuestro camino institucional, sino a los efectos de apoyarnos a dar los primeros pasos, a través de la potencialización técnica y profesiconstituyen ejemplos relevantes a considerar, en lo que hace al perfeccionamiento de nuestra gestión de “Primer Piso”  a través de una mejora en materia de Tesorería, Marketing Financiero y Tecnología aplicada, y a la generación de las nuevas operativas de “Segundo Piso”, respectivamente.

 

 

3.         5.    Acciones recientemente adoptadas

De acuerdo con la permanente coordinación existente entre el Gobierno y el Banco, nuestro directorio recientemente ha adoptada decisiones más que relevantes respecto al nuevo Banco que intentamos crear en el mediano plazo, así como aquellas relativas a la solución coyuntural, derivadas estas últimas de la situación económico-financiera institucional y de los propios compromisos acordados por el Gobierno con el Fondo Monetario Internacional. 

Al respecto de esto último, el Banco, con fecha 2 de abril de 2002, ha tomado una resolución por la cual y a partir del mes en curso,  se suspende todo nuevo proyecto constructivo, con excepción de aquellos por los cuales existan compromisos legales, al tiempo que se encomienda a la Administración un relevamiento y evaluación de los trámites en curso al 31 de marzo ppdo.

Complementariamente, y en apoyo a los Grupos de Trabajo creados oportunamente con integrantes de todos los sectores del personal del Banco para el diseño de soluciones para el mediano y largo plazo, todo ello en el marco del Plan Estratégico 2001-2005, se han decidido la realización de llamados a consultorías privadas locales o internacionales, para aportar estudios de mercado y soluciones en materia de Sistemas de Información Gerencial y de Tecnología Informática Bancaria.

 

6.    Presente y Futuro del BHU

Culminado el segundo año del Plan Quinquenal 2000-2005, la gestión del BHU ha permitido superar en más de 7% el avance esperado para el período 2000-2001, totalizando una ejecución de más de 15 millones de UR invertidas, lo que se refleja en las más de 7.000 soluciones habitacionales ya otorgadas. La prioridad, de este Directorio y de los que más recientemente nos precedieron, hacia el fomento de la Industria de la Construcción,  se manifiesta a través de la propia asignación de los recursos disponibles, encauzándose más del 75% de los mismos hacia línea de créditos vinculadas directamente a la construcción, especialmente a través del financiamiento de conjuntos habitacionales en todo el territorio nacional. Ello se ha complementado con préstamos para la compra de vivienda nueva o usada por parte de nuestros ahorristas, así como últimamente con créditos para otros destinos, otorgados éstos últimos a aquellos de nuestros deudores con buen comportamiento de pago.  

La fuerte dependencia del BHU respecto a las tendencias del mercado de ahorros –aspecto este fundamental para entender la importancia que le otorgamos a nuestros ahorristas, sin los cuales no contaríamos con los recursos que como Banco requerimos para intermediar y consecuentemente financiar las antes referidas realizaciones- han condicionado la “dolarización” gradual y reciente de nuestra nueva oferta de créditos. Destacamos lo gradualidad de dicho cambio, todo lo que se refleja en la propia composición actual de nuestra cartera, de cuyo análisis surge que casi 65.000 deudores hipotecarios y  35.000 promitentes compradores mantienen sus deudas en UR,  completando  la misma algo menos de 6.000 deudores  hipotecarios con sus créditos en dólares americanos.  

La firma de la Carta-Intención del Gobierno con el FMI y la consecuente suspensión de todo nuevo proyecto constructivo a partir del 1º de abril ppdo., con excepción de aquellos por los cuales existan compromisos legales, nos encuentra con 4.000 viviendas en ejecución y  algo más de 3.000 viviendas comprometidas solamente en lo que denominamos el Sistema Público, que básicamente comprende los instrumentos de producción generalmente conocidos como “PPT” y la “Acción Directa”. A todo ello se deberán agregar, luego del correspondiente análisis en ejecución por parte de la Administración, aquellos otros proyectos que encuadren en los anteriormente definidos como “compromisos legales” en nuestra reciente resolución. Esto último, implica una selección y calificación entre algo más de 6.000 viviendas, a las que se agregarán aquellas líneas de crédito estructurado –Cooperativas, Plan Fomento de la Construcción, Cofinanciamiento- y préstamos individuales de construcción o adquisición, no afectados por la mencionada suspensión.  

Los compromisos y colocaciones complementarias que el Banco se propone seguir ejecutando en el marco del Plan Quinquenal 2000-2005, implicarán erogaciones de más de 95 millones de dólares en lo que resta del año 2002,  necesarios para continuar  las obras en ejecución –lo que demandará más de 40 millones de dólares- e iniciar los compromisos ya asumidos, adicionando esto último más 12 millones de dólares, a lo que se sumarán los más de 40 millones necesarios para mantener el nivel actual de financiamiento de los préstamos unifamiliares para construcción y adquisición de viviendas. Para todo ello, una vez más el Banco, como institución de intermediación financiera, dependerá de sus actuales beneficiarios, sean estos deudores hipotecarios o promitentes compradores, y de sus ahorristas, estos últimos los que en número superior a las 300.000 cuentas mantienen sus fondos en el BHU, más de la mitad de ellas en sistemas de captación directamente vinculados a la obtención de una solución habitacional.

Concomitantemente, seguiremos trabajando, el Directorio y todo el personal de la Institución,  en la construcción del nuevo Banco, ahora con la colaboración de los asesores o consultores externos convocados, no para que nos señalen el camino, sino tan sólo para que nos ayuden a transitarlo. Más de 15 Grupos de Trabajo han comenzado a dar sus frutos, los que esperamos empezar a concretar en el año en curso, posicionando de esta forma al BHU no solamente en ámbito de “primer piso” como generalmente se le conoce y en el cual ya diera muestras sobradas de contribución a la sociedad en conjunto, sino también y a partir de ahora en actuaciones de “segundo piso”, asistiendo al desarrollo de mercados secundarios de hipotecas y a la propia dinamización del sector, a través de mecanismos sustentables de financiamiento. 

 

 

SANTIAGO, MAYO 17 DE 2002.