BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA
COSTA RICA

Luis Fernando Céspedes Jiménez
Subgerente General
Internet: itbanhvi@sol.racsa.co.cr

 

INSTRUMENTOS FINANCIEROS Y SUBSIDIOS EN VIVIENDA SOCIAL

Introducción:

        Antes de crearse el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, mediante la promulgación de la Ley Nº7052 del 13 de noviembre de 1986, el país carecía de un sistema integrado para hacer frente al financiamiento habitacional, principalmente para dotar de vivienda a las familias de escasos recursos. Con la excepción de un pequeño sistema formado por el antiguo Departamento Central de Ahorro y Préstamo del Banco Crédito Agrícola de Cartago (DECAP), un banco estatal no especializado, que dirigía a seis Mutuales de Ahorro y Préstamo quienes eran dependientes de sus directrices y financiamiento.

        Previo a esta fecha, tampoco existía en Costa Rica un sistema de subsidios que permitiera el acceso a un financiamiento de vivienda para las familias de escasos y medianos recursos económicos, aún cuando con la creación en el año 1954, del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), Costa Rica dedicó en la década de los años setenta, una cantidad importante de recursos para atender el problema de vivienda.

        Algunas instituciones públicas y privadas otorgaban un subsidio mediante el cobro de tasas de interés más bajas que las del mercado, tal era el caso de la Caja Costarricense de Seguro Social, el Instituto Nacional de Seguros, el Instituto Mixto de Ayuda Social, el Programa para la Vivienda Rural Costa Rica – Canadá y algunas otras. Cada organismo también fijaba sus propias normas en cuanto a montos de crédito, tasa de interés, así como las familias que podían ser beneficiadas con tales programas. No obstante la falta de coordinación e integración de las instituciones participantes, se estima que en Costa Rica se financiaban alrededor de diez mil casas por año, pero concentrado este financiamiento en las clases de mayores recursos.

El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda

        El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV), en adelante llamado el Sistema, se encuentra integrado por el Banco Hipotecario de la Vivienda, en adelante llamado BANHVI, que actúa como ente rector e institución de segundo "piso" y por las Entidades Autorizadas, actualmente constituidas por las asociaciones mutualistas, algunos Bancos públicos y privados, una cooperativa, varios organismos públicos y una fundación privada.

        A continuación se muestra la estructura del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        La Ley del Sistema Nº 7052 crea dos fondos que son administrados por el BANHVI, el Fondo Nacional para Vivienda (FONAVI) y Fondo de Subsidios para la Vivienda (FOSUVI), el primero destina recursos con costo financiero para generar créditos hipotecarios y el segundo destina recursos donados por el Estado a los beneficiarios del Bono Familiar Gratuito de Vivienda, en ambos casos mediante las diversas Entidades Autorizadas.

INSTRUMENTOS FINANCIEROS PARA CAPTAR RECURSOS

        El Sistema otorga expresamente la facultad legal tanto al BANHVI como a las Entidades Autorizadas que lo conforman, para emitir las siguientes clases de instrumentos financieros de captación.

  1. PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS: Consiste en la cesión total o parcial de los derechos hipotecarios individualizados, mediante un contrato de préstamo.

  2. CONTRATO DE PARTICIPACION HIPOTECARIA CON GARANTIA GLOBAL: Es un contrato respaldado con la garantía de la cartera hipotecaria del emisor hasta un porcentaje nunca mayor del 95% del saldo total de su cartera hipotecaria.

  3. CERTIFICADOS DE INVERSION INMOBILIARIA: Es un título valor garantizado por todos los activos del emisor, cuya emisión no podrá superar el 50% de sus activos totales.

  4. LETRAS INMOBILIARIAS DE VIVIENDA: Es un título valor individualizado a una hipoteca específica y la emisión no puede exceder el 50% de los activos totales.

  5. OTROS: También se pueden emitir los siguientes títulos valores:

  • Bonos de Vivienda

  • Certificados de Depósito a Plazo

  • Algún otro que el BANHVI considere conveniente.

   6.   DEPOSITOS A LA VISTA EN CUENTAS DE AHORRO: Es un depósito a la vista que realizan los asociados en la Entidad Autorizada, sólo en el caso de Mutuales de Ahorro y Préstamo, mediante libretas de ahorro.
CONTRATO DE PRESTAMOS
: Es un contrato de préstamo mediante el cual se pacta una determinada suma de dinero a un determinado plazo, tasa de interés y cualquiera otras condiciones específicas.

        Existen Entidades Autorizadas, de naturaleza bancaria que captan recursos del mercado mediante instrumentos distintos a los antes descritos, pero destinan parte de ellos, a la financiación de vivienda de interés social y a otros segmentos de mayor nivel social.

        También, otras entidades financieras que no forman parte del Sistema, generalmente de carácter gremial, captan recursos y también los destinan a financiar vivienda de interés social y de clase media.

        El BANHVI también tiene la facultad legal de emitir títulos valores para recaudar recursos así como contratar préstamos, con entidades financieras tanto nacionales como extranjeras, con el fin de canalizarlos a las Entidades Autorizadas y en consecuencia impulsar la financiación de vivienda.

Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI):

        El FONAVI esta constituido por los recursos que provienen de donaciones, además de las captaciones y préstamos que contrate el BANHVI.

        Está previsto que dichos recursos se canalizan a las Entidades Autorizadas del Sistema, mediante el mecanismo de descuento de las hipotecas constituidas por ellas o concesión de préstamos, con el propósito de fortalecer su capacidad de financiamiento.

        Las Entidades Autorizadas colocan los recursos que recauden, sólo mediante la constitución de hipotecas con los usuarios del crédito.

Sin embargo dicho objetivo no se ha logrado en el volumen ni en las condiciones esperadas y el BANHVI, a pesar de sus esfuerzos, no ha podido ejecutar su cometido de convertirse en el mayorista de recursos del Sistema.

        Un problema de fundamental importancia es el descalze de plazos de los recursos captados y colocados en la financiación de vivienda, ya que la mayor disponibilidad de recursos es de corto plazo, mientras que la colocación de ellos se hace generalmente a 15 años plazo.

        La LEY DE PROTECCION AL TRABAJADOR, vigente desde febrero del año 2000, establece que las operadoras de pensiones deberán invertir por lo menos un 15% de los fondos depositados en ellas por concepto del Régimen Obligatorio de Pensiones Complementarias, en títulos valores con garantía hipotecaria, emitidos por las entidades del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y con arreglo a otros requisitos ahí establecidos. Se espera que esta disposición legal provoque un impulso notorio a la colocación de préstamos en el sector vivienda.

        El cuadro 1 muestra el saldo de recursos captados, con corte al 31 de marzo de 2001 para las 4 Entidades Autorizadas de naturaleza Mutualista, cuya captación es expresamente destinada a la financiación de vivienda.

CUADRO 1

CAPTACIONES A PLAZO Y A LA VISTA
SECTOR MUTUALISTA
AL 31 DE MARZO 2001
(en millones de USA dólares)

CAPTACIONES

ALAJUELA

CARTAGO

LA VIVIENDA

HEREDIA

TOTAL

A plazo

87,62

59,46

23,69

24,77

195,54

A la vista

34,16

19,31

5,98

3,40

62,85

Total

121,78

78,77

29,67

28,17

258,39

Fuente: Página Web de la SUGEF (http://www.sugef.fi.cr)

SUBSIDIOS EN VIVIENDA SOCIAL

        El Bono Familiar Gratuito de Vivienda, en adelante llamado el Bono, es un subsidio constituido por una donación de recursos financieros que hace el Estado Costarricense, a las familias de escasos recursos económicos que carezcan de vivienda propia.

        El Bono máximo es de USA $5.538.00 (cinco mil quinientos treinta y ocho dólares exactos) y se concede a familias con ingresos brutos mensuales de hasta un salario mínimo mensual que devenga un obrero no especializado de la industria de la construcción, equivalente hoy a USA $205.00 (doscientos cinco dólares exactos) y es constante para todas las familias ubicadas en este primer estrato salarial que va desde USA $0 hasta USA $205.00 (doscientos cinco dólares exactos).

        El Bono parcial es decreciente, cuando el ingreso familiar es mayor al salario mínimo mensual ya citado y hasta un máximo de cuatro salarios mínimos. En estos casos, el subsidio generalmente va acompañado de un préstamo, el que sumado al monto del Bono, permite a las familias accesar a una solución habitacional.

        El primer estrato salarial equivale a un rango de hasta un salario mínimo mensual, el segundo estrato salarial equivale al rango subsiguiente y así sucesivamente hasta alcanzar el cuarto estrato salarial.

        Aparte del subsidio directo del Bono, existe un subsidio indirecto originado por la declaratoria de interés social que se le otorga a las operaciones financiadas con el Bono. Esta declaratoria permite que la operación se tramite con una serie de exoneraciones fiscales, en beneficio de las familias, representadas en un 50% de los honorarios profesionales de abogados, ingenieros y arquitectos que participen en el proceso de la financiación de la vivienda.

        Además, la vivienda que haya recibido los recursos del Bono, tiene una serie de características protectoras, como son:

La inembargabilidad, por causa distinta al no pago del crédito hipotecario.
El sometimiento al régimen de patrimonio familiar, esto es que para enajenar el bien se requiere la anuencia de los miembros componentes del grupo familiar.
La imposición de las limitaciones BANHVI, esto es que durante 10 años a partir del otorgamiento del Bono, el BANHVI debe autorizar expresamente cualquier disposición que haga el dueño de la vivienda.

        Esas tres condiciones aseguran a las familias y al Estado Costarricense, una solución de vivienda estable de largo plazo.

        Para ser elegible a un Bono, las familias deben reunir las siguientes condiciones:

Conformar un núcleo familiar
No tener vivienda
Presentar ingresos inferiores a los cuatro salarios mínimos
Aportar los documentos que el BANHVI, establezca para la conformación del expediente administrativo, en la Entidad Autorizada donde se tramita la operación.

        El análisis de la documentación y calificación de las familias está a cargo de las Entidades Autorizadas, quienes tienen la responsabilidad de postular a las familias ante el BANHVI y administrar adecuadamente los recursos financieros del Bono.

        Dentro del marco general del Bono, se establecen algunos programas de carácter excepcional, tales como:

El otorgamiento de hasta un Bono y medio, para aquellos núcleos familiares en que exista un miembro declarado médicamente minusválido de alguna capacidad.
La atención de casos de los adultos mayores a 65 años que recibirán igual beneficio, una vez que obtenga la certificación de su condición de adulto mayor carente de familia.

        Dentro de estos casos de excepcionalidad, previstos en la Ley, es posible atender operaciones de erradicación de tugurios, casos de extrema necesidad y emergencias, en proyectos colectivos o individuales de vivienda, por medio de la concesión de un crédito de corto plazo, con el fin de prestar una pronta solución a la carencia de vivienda, los cuales se contratan a una tasa de interés igual a cero, en aras de abaratar el costo de la vivienda y se cancela ante el BANHVI una vez que la operación haya sido formalizada en escritura pública.

        Los recursos del Bono que se otorgan a los beneficiarios que los demandan tienen distintas aplicaciones, según se señala a continuación:

        Construcción en lote propio
        Compra de lote y construcción
        Compra de vivienda existente
  
     Compra de lote
  
     Mejoras, reparación y ampliación

        Enseguida se describen los parámetros que configuran los límites del Bono, según lo establece la respectiva ley y reglamentación.

   VALORES EN

CONCEPTO USA DOLARES 1/

 

BONO MAXIMO 5,538.00
BONO MINIMO 923.00
BONO MAXIMO MEJORAS 2,769.00
BONO MINIMO MEJORAS 815.00
BONO MINUSVALIDO Y ADULTO MAYOR 8,307.00
VALOR MAXIMO DE VIVIENDA SOCIAL 21,000.00
INGRESO FAMILIAR MAXIMO 824.00

1/ Tipo de Cambio $1x¢325.00 al 04-05-2001

        Programa Ahorro Bono Crédito: El "Programa Ahorro Bono Crédito" en adelante llamado PABC, define un monto de ahorro y plazo de permanencia mínimo, en función del ingreso familiar, para que acceda a los beneficios de un Bono.

 

Dicho programa consiste en un mecanismo de asignación de méritos, disciplina y precalificación de la capacidad de pago de los participantes para organizar la demanda, visualizarla de manera anticipada y otorgar facilidades a un sector de la población para acceder a una vivienda de mayor calidad, acorde a su expectativa e ingreso familiar.

 

Cobertura: El PABC se destina a las familias costarricenses que se ubican en niveles salariales correspondientes a los estratos 3 y 4 y que cumplan con todos los requisitos para ser beneficiario de un Bono.

 

Estos límites se ajustan cada semestre de acuerdo a los incrementos salariales que dicte el Gobierno de la República.

 

Para participar en este programa todo solicitante debe formar parte de un núcleo familiar consolidado que le permita formalizar un Bono de acuerdo a toda la normativa y reglamentación vigente al respecto.

 

Modalidades de Financiamiento: El PABC permite acceder a los siguientes propósitos:

 

Construcción en lote propio

 

Compra de lote y construcción

 

Compra de vivienda nueva

 

 

Características: Este programa se basa en tres pilares fundamentales:

 

 

Contrato de ahorro suscrito con una entidad autorizada del Sistema

 

Otorgamiento de un Bono según ingreso del núcleo familiar.

 

Otorgamiento de un crédito complementario por parte de la entidad autorizada.

 

Todo participante en el PABC debe suscribir un contrato de ahorro con una entidad autorizada del Sistema, mediante el cual se compromete a realizar un ahorro mensual determinado, durante 5 meses, lo que le permite al finalizar ese período acceder a un Bono y a un crédito.

 

Para los montos ahorrados se reconocerá una tasa de interés que es equivalente al promedio de la que se paga en las libretas de ahorro de las Mutuales de Ahorro y Préstamo.

 

El interés que genere el ahorro se debe capitalizar para incrementar el disponible de la familia participante en el PABC.

 

Una vez transcurrido el plazo de cinco meses, el ahorro no se realiza más y el solicitante sólo adquiere el compromiso del pago de la mensualidad del préstamo otorgado.

 

El cuadro 2 muestra los montos de cada uno de estos componentes para familias ubicadas en el tercer y cuarto estrato salarial.

 

CUADRO 2

 

COMPONENTES PROGRAMA AHORRO-BONO

PARA FAMILIAS UBICADAS EN EL TERCERO Y CUARTO ESTRATO SALARIAL

(en USA dólares)

 

 

 

Estrato

Ahorro mensual

Bono asignado

Monto del crédito

Monto de la solución

Cuota mensual aproximada

 

 

 

 

 

 

2 a < 2.5*

61

4.000

6.473

10.796

123

2.5 a < 3*

92

3.230

8.091

11.726

154

3 a < 3.5*

122

2.461

9.709

12.656

185

3.5 a < 4*

153

1.692

11.327

13.586

215

*Estrato 2 a < 2.5: De 411 a menos de 514

*Estrato 2.5 a < 3: De 514 a menos de 616

*Estrato 3 a < 3.5: De 616 a menos de 719

*Estrato 3.5 < a 4: De 719 a 822

Transcurridos al menos cinco meses de permanencia en el programa, la entidad autorizada podrá postular ante el BANHVI el otorgamiento del Bono al beneficiario.

 

En ese momento el BANHVI procederá a desembolsar el monto correspondiente al Bono que será depositado en la cuenta de ahorro de la familia, junto con el 66% correspondiente al monto del crédito de la operación formalizada por la entidad autorizada, la que cederá la hipoteca al BANHVI.

 

El monto del Bono y los intereses generados del ahorro se destinarán a financiar los primeros desembolsos del proceso constructivo, para disminuir la carga financiera de la operación.

 

Plan de Financiamiento a las Entidades Autorizadas: El BANHVI abrió recientemente líneas de crédito a 5 entidades participantes en este programa por un monto global de alrededor de USA $4 millones -como una asignación inicial-, a un interés de la Tasa Básica Pasiva menos 2 puntos, porcentuales, fija por un año, con ajuste semestral y un plazo de quince años.

 

Esta línea de crédito se distribuyó proporcionalmente de acuerdo a la participación de cada entidad autorizada en el trámite de Bonos.

 

La entidad autorizada debe aportar para efectos de este programa un 50% de la suma aportada por el BANHVI con el objetivo de conformar una cartera de crédito específica, o sea que el BANHVI financiará un 66% de cada crédito aprobado y la entidad autorizada aportará el 33% restante.

 

La tasa de interés que cobre cada entidad autorizada para colocar créditos en este programa, no podrá superar, de manera inicial, la Tasa Básica Pasiva más 3 puntos, fija por un año y ajustable por períodos semestrales.

 

El cuadro 3, muestra la cantidad de Bonos otorgados y el monto asociado de los recursos financieros canalizados desde 1987 hasta el primer trimestre del año actual.

 

 

CUADRO 3

 

NUMERO Y MONTO DE BONOS FAMILIARES DE VIVIENDA OTORGADOS

(En millones de dólares)

 

 

Año

Nº de

Operaciones

Monto

Otorgado

1987

91

0.2

1988

7,601

16.4

1989

13,421

29.9

1990

15,454

35.3

1991

15,008

44.6

1992

15,238

44.4

1993

16,845

44.8

1994

9,398

32.0

1995

15,708

60.0

1996

17,422

78.0

1997

20,195

88.0

1998

10,652

46.8

1999

6,602

28.5

2000

19,733

97.8

2001(*)

4,782

23.9

TOTAL

188,150

670.7

 

(*) Al 31 de marzo del 2001